Wat is een 290 bedrijfsruimte?
Een 290 bedrijfsruimte is een onroerende zaak die omschreven wordt in artikel 290 van boek 7 afdeling 6 Burgerlijk Wetboek. Het wordt ook wel een middenstandsbedrijfsruimte genoemd.
De drie hoofdcategorieën die onder artikel 290 vallen zijn:
1. Kleinhandelsbedrijven
2. Hotels
3. Campings
Valt het door u gehuurde zaak (het pand of de grond) niet onder de definitie van een 290 bedrijfsruimte, dan zijn de rechten en plichten van artikel 203a van toepassing.
Wat voor soort bedrijven vallen onder 290 bedrijfsruimtes?
In lid a van artikel 290 wordt omschreven wat er allemaal onder valt:
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
Artikel 290 noemt hier specifiek 5 criteria:
1. kleinhandelsbedrijf
2. restaurant- of cafébedrijf
3. afhaal- of besteldienst
4. ambachtsbedrijf
5. Mits de verhuurde ruimte voor het publiek toegankelijk is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor directe dienstverlening.
Veelal is een 290 bedrijfsruimte een winkelruimte. Maar cafés en restaurants vallen hier dus ook onder.
Ondanks alle inspanningen van de wetgever om duidelijkheid te scheppen is er regelmatig verwarring of een bedrijfspand een 290 bedrijfsruimte is of niet.
Verwarring die kan leiden tot conflicten tussen huurder en verhuurder. Bij dergelijke conflicten kunnen beide partijen een huurrecht advocaat inschakelen.
Dat dat in de praktijk ook veel voorkomt blijkt wel uit de enorme berg rechterlijke uitspraken over dit onderwerp van het huurrecht. De jurisprudentie is dan ook een belangrijke bron voor het bepalen of een huurpand onder het regime van artikel 290 valt of niet.
Ruime rechtsbescherming
Wanneer een bedrijfspand als een 290 bedrijfsruimte aangemerkt kan worden, dan geldt er voor de huurovereenkomst een heel ander huurregime dan wanneer het een 203a bedrijfsruimte zou zijn.
Zo geeft een huurovereenkomst onder artikel 290 de huurder veel meer zekerheid en huurbescherming dan onder artikel 230a.
Huur opzeggen van een 290 bedrijfsruimte
Voor deze bedrijfsruimtes wordt een huurovereenkomst aangegaan voor minimaal 5 jaar en maximaal 10 jaar. Heeft het huurcontract een contractsduur van 5 jaar, dan wordt na die 5 jaar van rechtswege de huur automatisch met 5 jaar verlengt.
Is het eerste deel echter voor bijvoorbeeld een huurtermijn van 7 jaar aangegaan, dan wordt het van rechtswege verlengd met 3 jaar.
Na vijf jaar kan de huurder de huur opzeggen mits deze een opzegtermijn hanteert van minimaal een jaar.
Na tien jaar kunnen zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Ook dan geldt een opzegtermijn van minimaal een jaar.
Tussentijds de huur opzeggen
De huurder van een bedrijfsruimte heeft onder normale omstandigheden de zekerheid van 10 jaar huurgenot.
Tussentijd opzeggen kan vrij makkelijk wanneer beide partijen dat wederzijds goedvinden.
De verhuurder kan via de kantonrechter alleen tussentijds en na 5 jaar opzeggen wanneer:
De bedrijfsvoering van de huurder niet geweest is zoals een goed huurder betaamt,
de verhuurder aannemelijk maakt dat hij of zijn directe naasten het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en daarom het verhuurde zelf dringend nodig heeft,
renovatie van het verhuurde niet kan geschieden zonder beëindiging van de huur.
Het zal u niet verbazen dat over tussentijds opzeggen van een 290 bedrijfsruimte veel jurisprudentie bestaat.
Want wat is bijvoorbeeld een bedrijfsvoering zoals een goed huurder betaamt? Wanneer is het aannemelijk dat de verhuurder het verhuurde zelf echt dringend nodig heeft. Of wanneer spreken we van een renovatie en niet over noodzakelijk onderhoud?
Vragen die door kantonrechters zijn beantwoord en die door huurecht advocaten worden bestudeerd en geraadpleegd. Maar zelfs met alle wetgeving en jurisprudentie in handen blijft er nog voldoende ruimte voor interpretatie.
Wanneer de huurder en de verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over de juiste interpretatie, is een weg naar de kantonrechter vrijwel onvermijdelijk.
Huurovereenkomst 2 jaar of korter
De wet biedt via artikel 301 BW de mogelijkheid om voor bedrijfspanden die onder artikel 290 vallen een huurovereenkomst aan te gaan voor een duur van 2 jaar of korter.
In die gevallen vervallen de regels van artikel 291 tot en met 300. De strenge rechtsbescherming van de huurder komt daarmee te vervallen.